六都7月買賣移轉20,506棟，創近19個月新高

今日房市溫度

• 房市溫度：52分（交屋潮帶動回溫，庫存壓力仍在）• 成交動能：↑（七月六都創近19個月新高）• 議價空間：↑（預售餘屋13.7萬戶壓頂，建商讓利加劇）• 買方優勢：↑（青安3.0護航首購，庫存高議價空間大）• 賣方優勢：→（中古屋稀缺性撐盤，整體小幅持穩）

一句市場判斷

七月量雖回溫，卻是交屋墊底；預售庫存壓頂，議價籌碼在買方手中。

B級資料　房市溫度與市場判斷屬顧問觀點，非官方統計數據。

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今日3大焦點

六都7月買賣移轉20,506棟，創近19個月新高

七月六都移轉量月增12%、年增8.8%，高雄年增26.2%領跑，台南1,887棟年增10.9%穩健表現。背後動因：交屋潮到位加上股市財富效果，前7個月六都累計117,942棟年減0.9%。買方注意：量的回溫不代表房價要漲，此時仍是議價最佳時機。

全台預售待售餘屋13.7萬戶再創新高，台南高雄需6年去化

全台預售餘屋突破13.7萬戶，七都占比84%，台南、高雄成交率僅約12-13%，去化速度最慢。建商庫存壓力直接轉換為買方議價籌碼，讓利空間未來只會更大、不會縮小。

青安3.0實施首旬：首購詢問升溫，觀望仍在

青安3.0上路11天，年收200萬排富、50歲以下限制讓部分換屋族出局，但估逾90%首購族符合資格。台南適用上限2000萬幾乎涵蓋全市主力建案。仲介業者回報首購詢問量回升，但多數仍在觀望。

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今日新聞解析

六都7月買賣移轉棟數20,506棟，創近19個月新高

媒體：永慶房屋/中信房屋等多家彙整　發布時間：2026.08.03

重點摘要

7月六都移轉量月增12.0%、年增8.8%，高雄3,564棟年增26.2%冠全台，台南1,887棟年增10.9%穩健，前7個月六都累計117,942棟年減0.9%。

市場影響

交屋潮帶動量回溫，整體仍屬盤整格局，下半年「倒吃甘蔗」走勢可期。

CJ觀察

七月量增是交屋墊底，非新買盤湧入；台南首購族把握這波觀望機遇，現在比928後進場有更大議價空間。

前7個月六都累計117,942棟，年減0.9%，下半年優於上半年可期

媒體：中信房屋市場分析　發布時間：2026.08.03

重點摘要

中信房屋指出今年房市有望「倒吃甘蔗」，上半年偏弱，下半年因交屋潮、928旺季與青安3.0帶動，預期市場漸入佳境。

市場影響

對買方有利，現在進場比928後多一段議價空間。

CJ觀察

等到928，好談的物件會被搶；現在先鎖定標的，9月再殺價，策略更主動。

全台預售待售餘屋13.7萬戶再創新高，台南高雄需6年才能去化

媒體：聯合報/自由電子報　發布時間：2026.08初

重點摘要

全台預售餘屋突破13.7萬戶，七都占84%，南部去化壓力最重，台南高雄銷售率僅12-13%，買賣雙方價差達7成，創近7年最大。

市場影響

南部預售屋去化困難，建商降價讓利空間持續擴大，買方有機會等到更好的切入點。

CJ觀察

台南預售屋建商若急著去化，就是議價的機會；選案時確認建商資本實力，避免履約風險。

建商豁出去！台中重劃區首付降至4%，讓利送家電

媒體：工商時報　發布時間：2026.08.07

重點摘要

台中重劃區建商首付從過去10%降至4%，讓利5-10%、贈送裝潢家電、延後工程款，台中讓利模式正向全台蔓延。

市場影響

南部建商跟進壓力上升，台南首購族議價空間預期增加。

CJ觀察

讓利是市場對買方的回應；看屋時主動問「最大讓利條件是什麼」，是此刻的標準動作。

北台灣8月預售推案453.5億，年減36.3%，創近8年同期最低

媒體：自由地產/住展雜誌　發布時間：2026.08.08

重點摘要

暑假、颱風、股災三重壓制，台北市本月恐零推案，建商普遍延至928旺季，北台灣8月推案創近8年同期最低。

市場影響

928旺季前推案量縮對買方有利；928後若大量補量進場，競爭將加劇。

CJ觀察

北台灣縮推，南台灣建商也在觀望；台南現有待售建案是此刻最有議價空間的選擇。

住宅貸款利息補貼9月起受理，國土署擴大6,000戶受惠

媒體：內政部/各媒體　發布時間：2026.08.08-11

重點摘要

內政部9月起開放今年度住宅貸款利息補貼受理，各縣市家庭所得與財產限額提高；台北市年所得上限升至178萬元，估全台6,000戶受惠。

市場影響

配合青安3.0形成雙重補貼效果，對中低收入首購族實質減輕房貸負擔。

CJ觀察

住宅補貼與青安3.0可堆疊使用，首購族應在9月受理前備好所得與財產相關文件。

C級資料　實際補貼金額以內政部官方公告為準。

都更危老案量突破5千件，建商退場趨勢卻加速

媒體：YesMedia/自由電子報等　發布時間：2026.08.05

重點摘要

全台都更危老案量突破5千件，但建商因近5-6年營建成本暴增5-6成而普遍退場，台北市危老案失效率達16%，地主自行推動難度大幅提高。

市場影響

台灣老屋重建困難，增加新成屋稀缺性，長期對新屋價格具有支撐效果。

CJ觀察

台南老屋都更潛在需求大，但配合意願低；有意改建的老屋族應主動找信任的建商洽談，不宜消極等待。

青安3.0首旬效果：仲介回報首購詢問升溫，觀望氛圍仍濃

媒體：住商不動產/各媒體　發布時間：2026.08.11

重點摘要

青安3.0上路11天，仲介業者回報首購詢問量較7月回升，但多數仍在比較觀望，尚未進入積極出價階段；市場暖身中，預計9月才真正進入旺季。

市場影響

現在是看屋鎖定標的的好時機，9月出價是更具策略性的節奏。

CJ觀察

青安3.0是助力，不是催趕你行動的理由；節奏要由自己掌握，先看清楚再出手。

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台南觀點

南科就業人口穩健增長，永康、仁德、歸仁等科技廊道自住需求底氣仍在，這是撐住台南房市的最核心力量。7月台南買賣移轉1,887棟，年增10.9%，在六都中表現穩健，但這波回溫主要來自交屋潮挹注，並非新買盤大規模入場。

值得高度關注的是：台南預售餘屋去化壓力目前為南台灣最沉重之一，13.7萬戶全台庫存中，台南高雄合計需6年以上才能消化，成交率僅12-13%。這意味著：買方的議價空間正在擴大，建商的讓利意願也在提升。

青安3.0適用台南總價上限2000萬，幾乎涵蓋永康、歸仁、仁德、九份子、鹽行等主力建案。首購族應把握這個政策視窗期——9月住宅補貼受理後，雙重補貼效益將更顯著。換屋族或投資族則建議：先確認現有物件的稅務負擔，再決定是否換手。台南七月交易量看似回溫，但建商讓利空間仍大，此刻是選案、洽談折扣的好時機，而非追高的時機。

優先觀察區域：永康工業廊道旁建案讓利空間、歸仁高鐵特區前段班物件、九份子重劃區中古電梯大樓CP值。

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顧問行動建議

首購族

確認青安3.0申請資格（50歲以下、年收200萬以內），優先看台南1,200-2,000萬中古電梯大樓；9月前備妥收入文件，同時準備申請住宅利息補貼。

換屋族

先評估現有物件的房地合一稅負；預售餘屋多、讓利空間大，舊屋換新屋前確認換約合規；建議先鎖定目標物件，再評估出售時機與稅負節點。

投資族

台南預售去化期估6年，短期套利空間有限；若要佈局，選南科廊道附近中小坪數自住型產品，確保長期租金收益支撐。

B級資料　上述觀點為顧問市場判斷，非投資保證或官方統計數據。

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風險提醒

C級資料　以下項目實際規定以主管機關、銀行及官方公告為準：

青安3.0貸款利率、申請資格及各縣市適用總價上限（財政部、承辦銀行公告）

住宅貸款利息補貼受理條件及補貼金額（內政部官方公告）

房地合一稅持有期間計算及適用稅率（財政部國稅局公告）

預售屋換約規範：需確認是否符合平均地權條例相關規定（內政部公告）